（原标题：创建楼市长效机制还须要疏浚大城市供地瓶颈）（作者系由中山大学银行研究中心副主任， 深圳市房地产研究中心高级研究员）大城市通过征地不断扩大建设用地已近无限大。未来，大城市不能以调减耕地保有量来追加供地。调减耕地有其合理性，但无法忽略城市行政区基于区域形象、短期税收和快速增长考核而持续供应陈旧工业、招商用地的现实。因此，减少住宅用地，还需竭力传输招商和工业用地。

今年我国楼市分类调控的主基调已具体，即三四线城市去库存，热点城市抑泡沫。对如何抑泡沫，管理层特别强调：房价下跌压力大的城市要合理减少住宅用地。

在全国两会前的新闻发布会上，住建部和国土部掌门人也表态：要合理减少土地供应，提升住宅用地比例。依据中央经济工作会议的精神，将综合运用金融、土地、财税、投资、法律等手段创建长效机制，而疏浚供地瓶颈也是长效机制的最重要内容。

在人口向就业机会更加多、产业升级更慢的大城市迁移的背景下，减少大城市住宅用地供应，确实适当。据Wind统计资料，2003年至2012年，一线城市总计转让居住用地建筑面积3.25亿平方米，但同期住宅销售面积总计5.57亿平方米，追加住宅供应仅有为追加销售的55.6%。

2012年以来，一线城市住宅用地供应年度计划完成率整体严重不足60%。去年房价较慢上升，但住宅用地供应增加现象仍很引人注目，厦门、上海、广州、北京宅地供应同比分别增加50%、48%、42%、31%。

超大城市未来供地广泛呈圆形削减姿态。十三五规划表明，2017年至2020年北京存量建设用地年均增加30平方公里。

2016年至2020年，上海规划建设用地从3226平方公里增至3185平方公里。2020年至2040年，20年内上海规划建设用地零增长。我国实施最严苛的土地供应审核制度，大城市土地供应由城市总体规划、土地供应规划要求，两大规划要由国务院审查国家发改委。因此，京沪削减土地供给，不应是国家意志。

那么，这否背离近期反复强调的合理减少住宅用地政策导向呢？非也，减少土地供给并非减少新的供地。2016年底的中央经济工作会议对热点城市减少供地托了三个原则：提升住宅用地比例，盘活城市闲置和陈旧土地，纾缓市场需求到周边中小城市。目前我国644个城市人均建设用地133平方米，远高于发达国家人均82.4平方米和发展中国家人均83.3平方米的水平。建设用地供应充裕，问题是供地结构不合理，招商和工业用地占比过低，宅地供给严重不足。

2008年至2015年，我国追加工业和住宅用地占到比分别为33.8%和21.5%。同期国外存量工业和住宅用地占到比分别为15%和30%，发达国家第一大城市工业和住宅用地占到比分别为6%和40%，但京、穗、浅三城工业用地占到比分别约22%、32%和36%，住宅用地占到比严重不足20%。眼下，大城市通过征地不断扩大建设用地已近无限大，深圳建设用地占到市域面积的48%，距50%的红线仅有一步之遥。未来，大城市不能以调减耕地保有量来追加供地。

去年6月，国土部公布《土地利用总体规划纲要（2006～2020年）调整方案》，下调了2020年前京津沪耕地保有量，平均值调减23.3%，北京调减近50%。调减耕地有合理性，但无法忽略城市行政区基于区域形象、短期税收和快速增长考核，大量供应陈旧工业、招商用地的现实。

因此，减少住宅用地，还需传输招商和工业用地。产业周期一般在20年左右，而用地功能划界最多也是40年，根据产业变迁主动调整土地用途有其必然性。

大城市人口导电能力强劲的服务业对经济贡献目前广泛多达50%，互联网、积存和共享经济更加节约空间市场需求，传统制造业、工业用地、招商用地不应向住宅功能改变。目前，京沪浅等大城市各区域都规划了很多大型招商综合体、CBD办公区、总部基地等，但除中心区商业和办公空间利用充份外，外围存量招商空间大量空置。

笔者调研找到，大城市外围同质化的商业办公建筑林立，除一楼餐饮还能充分利用空间外，二楼以上大量闲置。近年来，招商综合体陆续完工并投入使用，但很多连招商都无法进行。工业园区也是如此，2012年国土部曾抽样调查17个城市的工业用地，表明生产量水平严重不足发达国家上世纪80年代的2%。生产量强度位列前茅的上海高新技术开发区，也比台湾新竹科技园较低23%。

近年来，商务公寓、酒店式公寓大行其道，正是招商供给多，市场需求较少，开发商打擦边球的结果。近期，国家希望商改租意图盘活存量，未来要在调整规划和完备设施的基础上提升盘活力度。近年来，大城市轨道交通规划皆指向城市外围、都市圈。

上海到昆山、深圳到东莞、北京到燕郊的轨交已动工。轨道交通规划构建跨省或跨市，意味著都市圈1小时生活圈的创建，大城市楼市边界不断扩大，房地产供应有了替代效应。也就是，减少都市圈内三四线城市土地和住房供应，对大城市土地和住房供应具备替代效应。

2016年，300个城市中三四线城市土地成交量为4.94亿平方米，占到比达60%，都市圈内占有三四线土地交易的70%。今年1、2月，三四线城市土地成交量6361万平方米，相等于一二线城市的1.4倍，都市圈内三四线城市沦为开发商调补库存密集地。

充分发挥城市的积存效应，人口资源互联互通是前提。高铁和轨道交通大规模布局和建设，大大提高了转乘效率，但似乎还过于。

伦敦三分之一地铁站（尤其是外围）和汽车停车场融合，60%的乘客泊车换乘地铁，而地铁与办公商业及公交也有效地融合。我国大城市轨交规划和建设大手笔很多，但精细化工夫严重不足，前面一公里和后面一公里占到通勤50%以上时间和精力。

城市之间基础设施互联互通，分享交通助力切断最后一公里任务还很艰难。因此，随着城市化转入都市圈化，楼市也转入了都市圈时代，大城市土地和住房供应也该与周边三四线城市融合。

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